Wiem, że są takie zapisy w umowach sporządzanych przez deweloperów, które praktycznie nie podlegają negocjacji. Wiele z tych zapisów zawiera postanowienia niedozwolone (tzw. abuzywne), czyli niekorzystne dla nabywcy (konsumenta).
Kodeks cywilny w art. 3851 stanowi co do zasady, że postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu i które kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy – nie wiążą go, co oznacza, że należy je traktować tak, jakby ich w ogóle w umowie nie było.
Przed 17 kwietnia 2016 r. o niedozwolonym charakterze klauzul umownych decydował Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Wpisywał je do rejestru i od tego momentu ich stosowanie było zakazane. Obecnie Prezes UOKiK rozstrzyga w drodze decyzji administracyjnej czy dana klauzula ma niedozwolony charakter i zakazuje jej dalszego wykorzystywania. Decyzje te są publikowane na stronie internetowej urzędu.
Deweloperzy mają świadomość kompetencji Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, skutków wpisania klauzul niedozwolonych do rejestru czy też skutków wydania decyzji administracyjnej w tym przedmiocie a mimo to zdarza się, że nie usuwają ich z zapisów umowy, nadal je wykorzystują, narażając się często na bardzo wysokie kary pieniężne.
Czy notariusz może „wytknąć” deweloperowi zastosowanie niedozwolonych klauzul w umowie?
Notariusz nie tylko może, ale wręcz musi zwrócić deweloperowi uwagę na fakt istnienia w umowie klauzuli niedozwolonej. Powinien też wskazać na konieczność wykreślenia takiej klauzuli z treści umowy. Jeśli deweloper odmówi usunięcia niedozwolonej klauzuli z umowy, to notariusz może odmówić podpisania umowy.
Warto zatem wiedzieć, jakie, przykładowe zapisy zostały już uznane za niedozwolone. Co ciekawe - na pierwszy rzut oka nie budzą one podejrzeń – ale może znajdziecie je w swoich umowach.
Przykłady niedozwolonych klauzul umownych w umowach deweloperskich
„ W przypadku dokonania przez Nabywcę lub osobę trzecią jakichkolwiek prac dodatkowych, zamiennych w Lokalu, Nabywca traci uprawnienia w zakresie elementów objętych dokonanymi pracami, jak i wywołanych nimi następstw i modyfikacji Lokalu. Nabywca odpowiada za szkodę wywołaną w majątku Dewelopera oraz pozostałych właścicieli lokali w Budynku tak przeprowadzonymi pracami”.
***
„ Nabywca oświadcza, że znany jest mu fakt zawarcia umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną jako zarząd powierzony i powierzającej ten zarząd (…). Stosownie do treści art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali zarząd nieruchomością wspólną, ustalony w powołanej wyżej umowie, wiąże każdego kolejnego nabywcę lokalu.”
***
„ W przypadku niedotrzymania przez Dewelopera terminu odbioru, określonego w par. 9 niniejszej umowy lub terminu zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i przeniesienia jego własności na rzecz Nabywcy, określonego w par. 6 niniejszej umowy. Deweloper zobowiązany będzie zapłacić Nabywcy karę umowną za okres opóźnienia w wysokości 0,02% ceny brutto lokalu za każdy dzień opóźnienia, nie więcej jednak niż 5% ceny brutto lokalu.”
***
„ Ponadto Nabywca w Umowie Przeniesienia udzieli on Deweloperowi oraz każdoczesnemu zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej budynków w ramach inwestycji „Osiedle Grzegórzecka 77” w Krakowie – każdemu z pełnomocników z osobna – nieodwołalnego i niewygasającego z chwilą śmierci pełnomocnictwa do reprezentowania go we wszelkich sprawach związanych z inwestycją planowaną do wykonania na działkach nr (…).”
***
„Nabywca zobowiązuje się do przejęcia praw i obowiązków Dewelopera wynikających z odpowiednich umów zawartych przez Dewelopera z dostawcami mediów”.
***
„Do ceny określonej w pkt. 3.1. umowy doliczony zostanie podatek VAT. Stawka podatku VAT w dniu zawarcia umowy wynosi dla lokalu mieszkalnego 7% (…). Strony ustalają, że w przypadku zmiany tych stawek Kupujący zobowiązany będzie do zapłaty ceny określonej w pkt. 3.1. powiększonej o nową stawkę podatku VAT, przy czym rozliczenia z tego tytułu nastąpi stosownie do obowiązujących przepisów podatkowych, a zapłata nastąpi wraz z momentem wejścia w życie nowych przepisów”.
***
„Strony postanawiają nie nakładać wzajemnie kar umownych dla stron dokumentowanej tym aktem umowy deweloperskiej”.
***
„Jeżeli rzeczywista powierzchnia użytkowa Lokalu różnić się będzie od określonej w Umowie nie więcej niż +/- 2% okoliczność ta nie wpłynie na wysokość ceny. W przypadku różnicy w rzeczywistej powierzchni użytkowej Lokalu w stosunku do określonej w Umowie większej niż +/- 2%, jeżeli powierzchnia rzeczywista będzie większa, to Kupujący zobowiązany będzie do zapłaty proporcjonalnie wyższej ceny za całą dodatkową powierzchnię (ponad określoną w umowie), zaś jeżeli powierzchnia rzeczywista będzie mniejsza, to Sprzedający zobowiązany będzie do proporcjonalnego obniżenia ceny”.