Blog

WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU W TRAKCIE EPIDEMII

Mam umowę najmu zawartą na czas określony do 31 grudnia 2023 roku, ale nie stać mnie już na płacenie czynszu w dotychczasowej wysokości. Czy mogę żądać obniżenia kwoty najmu z powodu pandemii koronawirusa ? Wynajmujący nie chce zgodzić się na obniżkę.

Niestety, ale z takimi pytaniami mamy do czynienia coraz częściej.

Przede wszystkim należy sobie uświadomić, że wypowiedzenie wysokości czynszu, spowoduje wypowiedzenie całej umowy. Tak jest ze wszystkimi umowami.

Dodatkowo, przy umowach najmu zawartych na czas oznaczony – można wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie. Wypadki te muszą być zatem określone w umowie. W przeciwnym razie, najmu zawartego na czas oznaczony w ogóle nie będzie można wypowiedzieć.

WAŻNE POWODY PRZY WYPOWIEDZENIU UMOWY NAJMU

 „Ważne powody” to takie, które ujawnią się dopiero w trakcie obowiązywania umowy. Niewątpliwie, takim ważnym powodem jest pandemia koronawirusa.

Co jednak gdy wynajmujący nie zgodzi się na proponowaną obniżkę ? Niestety, umowa ulegnie rozwiązaniu dopiero po upływie przewidzianego w niej okresu wypowiedzenia.

Co zatem zrobić aby skutecznie doprowadzić do zmiany umowy najmu w części dotyczącej wysokości czynszu, ale najem utrzymać ?

Na ratunek przychodzi przepis art. 357¹ i art. 358 Kodeksu cywilnego, które należy interpretować  w następujący sposób:

1. Jeżeli z powodu epidemii lub załamania gospodarczego, lub zarządzeń ograniczających swobody, spełnienie świadczenia (zapłata czynszu najmu) byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą (czego strony nie przewidziały przy zawarciu umowy), możliwa jest zmiana przez sąd sposobu wykonania zobowiązania czy też wysokości świadczenia a nawet wstrzymanie spełnienia świadczenia. Przy czym strona, która powołuje się na nieprzewidziane trudności w spełnieniu świadczenia musi udowodnić, że wywołuje je „siła wyższa”.
2. w razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania możliwa jest zmiana przez sąd wysokości lub sposobu spełnienia świadczenia pieniężnego.

Pandemia koronawirusa stanowi „siłę wyższą”, chociaż nie oznacza, że zobowiązania stron ulegają automatycznie zawieszeniu. W razie skutecznego wykazania siły wyższej jako przyczyny niewykonania zobowiązania, najemca nie ponosi odpowiedzialności z tytułu opóźnienia za zapłatę czynszu (np. w postaci odsetek). Do momentu ustania przeszkody, brak jest również odpowiedzialności odszkodowawczej.

CO ZROBIĆ, GDY WYNAJMUJĄCY NIE REAGUJE NA ZAPROPONOWANĄ OBNIŻKĘ CZYNSZU NAJMU ?

Brak reakcji na proponowaną zmianę wysokości czynszu, należy traktować jako akceptację zmiany treści umowy najmu.  W takim przypadku musimy jednak udowodnić, że wynajmujący otrzymał naszą propozycję obniżenia czynszu najmu. Powinniśmy zatem wykazać, że do wynajmującego dotarł list polecony, zawierający taką propozycję. Jeżeli została ona przekazana wynajmującemu ustnie lub za pośrednictwem środków komunikacji elektronicznej (SMS, e-mail, telefon), taki dowód doręczenia naszego oświadczenia nie będzie skuteczny.